ขายฝาก ที่ดิน

ขายฝาก ที่ดิน

ขายฝาก ที่ดิน สำหรับผู้ใดที่กำลังหาแหล่งเงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังลังเลว่า จะขายฝาก หรือนำทรัพย์ไปจำนำ มาดูกันครับว่า แต่ละอย่างมีจุดเด่นข้อตำหนิยังไงขายฝากขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คือ กระบวนการทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง ซึ่งเจ้าของในเงินทองจะตกเป็นของคนรับซื้อฝากในทันที แต่ว่าเปิดโอกาสให้ผู้ที่ขายสามารถนำเงินมาไถ่คืนทรัพย์สินของตัวเองได้ภายในช่วงเวลาที่กำหนด (ขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง สูงสุดครั้งละ 10 ปี)

*ต้องลงทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินจำนำจำนำเป็นการทำนิติกรรมอีกรูปแบบหนึ่ง เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนำ โดยอสังหาริมทรัพย์นั้นยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนำทันทีทันใด ถ้าผิดนัดใช้หนี้ใช้สิน จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีให้ศาลยึดทรัพย์สินซะก่อน

*จำเป็นต้องขึ้นทะเบียนต่อเจ้าพนักงานในกรมที่ดินขายฝาก-จำนำ

• ขายฝากข้อดี

– ได้รับการยินยอมเร็วและมักได้ วงเงินสูงยิ่งกว่าจำนำค่อนข้างมาก

– สามารถไถ่ถอนคืนสินทรัพย์ได้ข้อตำหนิ

– มีการเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของเงินที่นำไปขายฝาก

• จำนำจุดเด่น

– มีความปลอดภัยด้านเงินทอง เหตุเพราะไม่ต้องขายสินทรัพย์นั้น

– สามารถไถ่ถอนคืนเงินได้ข้อเสียวงเงินที่ได้รับต่ำกว่าการขายฝาก

ขั้นตอนในการรีไฟแนนซ์บ้านมีอะไรบ้าง?

เป็นความจริงสำนักงานรีไฟแนนซ์บ้านจะทำให้พวกเราประหยัดเงินจากดอกเบี้ยได้เป็นแสน แต่ก็ยังมีคนที่กระทำการรีไฟแนนซ์บ้านอยู่น้อยมาก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเนื่องจากว่าไม่รู้ว่าการรีไฟแนนซ์ทำยังไง ทำให้พลาดโอกาสที่จะผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นสุดท้ายรีไฟแนนซ์บ้านจำต้องเริ่มจากอะไร?สิ่งแรกที่ทุกคนที่คิดจะรีไฟแนนซ์บ้านต้องทำก็คือ

สำรวจสัญญากู้ของตนเอง ว่ารีไฟแนนซ์ได้เมื่อไร โดยส่วนมากคำสัญญากู้จะอนุญาตให้พวกเรารีไฟแนนซ์บ้านไปแบงค์อื่น (บางแบงค์ใช้คำว่า ไถ่คืน) หลังจากผ่อนมาแล้ว 3 ปีคำเสนอแนะของผมคือ คุณสามารถทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับแบงค์ใหม่ได้ตั้งแต่ก่อนผ่อนครบ 3 ปี ด้วยเหตุว่าแบงค์ใหม่จำต้องใช้เวลาพินิจ ตีราคา และก็ทำเรื่องอนุมัติสินเชื่อ

คุณก็เลยสามารถยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ได้ตั้งแต่ 1-2 เดือนก่อนครบข้อตกลงเลือกแบงค์ที่เยี่ยมที่สุดสำหรับตนเองผมมักจะกล่าวถึงในบทความอื่นๆอยู่ตลอดว่า การรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมีมากกว่า 100 โปรโมชั่นให้เลือกถ้าหากเลือกดีๆได้ตัวที่ดอกเบี้ยเหมาะสมสุด จะมัธยัสถ์ดอกเบี้ยได้หลักแสนแม้กระนั้นหากโชคร้ายไปเลือกตัวที่ดอกมิได้ถูกมาก

จะประหยัดได้หลักพันบาทเพียงแค่นั้นเตรียมเอกสารประกอบกิจการยื่นรีไฟแนนซ์เอกสารที่จะต้องจัดแจงสำหรับในการยยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน มีทั้งปวง 3 จำพวกเอกสารแสดงข้อมูลเฉพาะบุคคล ดังเช่นว่า บัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านเอกสารแสดงรายได้ ดังเช่นว่า สลิปค่าตอบแทนรายเดือน สำเนาเดินบัญชีธนาคารย้อนหลังเอกสารด้านหลักประกัน

อาทิเช่น โฉนดที่ดิน สัญญาเงินกู้แบงค์เดิมแต่ก็จะมีแตกต่างกันไปสุดแท้แต่ธนาคารที่เราไปรีไฟแนนซ์ มีข้อมูลอื่นๆในบทความเอกสารที่จะต้องเตรียมสำหรับการรีไฟแนนซ์บ้านยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์กับแบงค์ใหม่ธรรมดาแล้วภายหลังที่ยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์พร้อมที่จะจัดส่งเอกสารเป็นระเบียบ แบงค์จะกระทำนัดแนะเพื่อส่งคนมาประเมินราคาหลักประกัน

รวมทั้งใช้เวลาพิเคราะห์อนุมัติโดยประมาณ 2-4 อาทิตย์ ผมจึงอยากชี้แนะให้ยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์ก่อนผ่อนครบ 3 ปี ได้เลยขอรับ จะได้พอดีกันถ้าเกิดแบงค์เก่าจะลดดอกให้ ควรจะอยู่ที่เดิมหรือรีไฟแนนซ์ดีจากประสบการณ์ของผม เวลาไปขอลดดอกจากแบงค์เดิม เค้าจะลดให้นิดหนึ่งแค่นั้น จากปัจจุบันนี้ดอก 7.7% จะลดดอกเบี้ยให้เหลือ 5.5%

ทั้งที่แบงค์ใหม่ที่ผมจะรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ย 2.90% เนื่องจากธนาคารเดิมจะบอกว่าถ้ารีไฟแนนซ์ไปที่ใหม่จำต้องเสียค่าใช้จ่าย แม้กระนั้นถ้าเกิดทดลองคำนวณดูเหมือนจะพบเลยว่า ค่าใช้จ่ายนิดหนึ่งแต่มัธยัสถ์กว่าเดือนละหลายพัน รีไฟแนนซ์จึงคุ้มกว่ามากมายนะครับ (สามารถอ่านบทความที่ผมคำนวณเปรียบเทียบให้เห็นชัดๆเหมาะบทความรีไฟแนนซ์

กับ ลดดอกแบงค์เดิม แบบไหนคุ้มกว่ากัน?)ถามไถ่ยอดหนี้คงเหลืออยู่ รวมทั้งนัดหมายวันไถ่ถอนจากธนาคารเก่าเมื่อได้รับการยินยอมจากแบงค์ใหม่แล้ว เจ้าหน้าที่ธนาคารแจ่มแจ้งให้เราไปสอบถามยอดหนี้สินเหลืออยู่รวมทั้งนัดหมายวันไถ่คืนจากธนาคารเก่า เพื่อธนาคารใหม่รวมทั้งธนาคารเก่าสามารถโอนหนี้สินให้กันได้อย่างแม่นยำไปทำสัญญารวมทั้งจำท่วมที่กรมที่ดินเพื่อให้ไม่เป็นการรบกวนเวลาลูกค้ามากเกินไป ข้าราชการจากแบงค์ใหม่จะถือสัญญาไปให้เซ็นที่กรมที่ดิน

พร้อมๆกับการไปลงลายลักษณ์อักษรจำนองที่กรมที่ดินในวันเดียวกันเลย เพื่อความสบายของทางลูกค้าเองมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?การรีไฟแนนซ์บ้านจะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 5 อย่าง เป็นค่าคิดราคา ราวๆ 2-3 พันบาท (โปรโมชั่นบางธนาคาร ฟรีค่าคิดราคาขอรับ)ค่าจำนอง จ่ายให้กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ (โปรโมชั่นบางแบงค์ ฟรีค่าจดจำท่วมครับ)

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินค่าธรรมเนียมอื่นๆของธนาคาร อย่างเช่น ค่าธรรมเนียมสินเชื่อประกันอัคคีภัย (ซึ่งรับรองไฟไหม้ ถึงเรามิได้รีไฟแนนซ์ ก็จะต้องทำทุก 1-3 ปี โดยชอบด้วยกฎหมายขอรับ)ซึ่งหลายๆแบงค์ก็ออกมาแข่งขันกันฟรีค่าธรรมเนียมกลุ่มนี้ เพื่อดึงดูดลูดค้า และมีการอัพเดทอยู่เป็นประจำถ้าเกิดปรารถนาเช็คโปรโมชั่นปัจจุบัน

ว่าแต่ว่าละแบงค์ให้ดอกเบี้ยเยอะแค่ไหนและฟรีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง สามารถเข้าไปมองที่ www.refinn.com ได้เลยครับสำหรับผู้ที่มีคำถามอะไรก็แล้วแต่เกี่ยวกับหัวข้อการรีไฟแนนซ์บ้าน สามารถซักถามคณะทำงาน เข้ามากันได้เลยขอรับ

หลังประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อ 30 เดือนเมษายน 2562 ข้างหลังพ้นกำหนด 180 วัน หรือวันที่ 27 ตุลาคมนี้ พระราชบัญญัติสินทรัพย์อิงสิทธิ พุทธศักราช 2562 จะมีผลใช้บังคับอย่างเป็นทางการ ทำให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มีลักษณะเป็นสิทธิตามข้อตกลงที่ใช้บังคับระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญาโดยยิ่งไปกว่านั้น

ซึ่งมีข้อกำหนดบางประการสำหรับการนำไปใช้คุณประโยชน์ด้านเศรษฐกิจ และก็การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตาม พระราชบัญญัติกล่าวถึงการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมแล้วก็อุตสาหกรรม ซึ่งมีขอบเขตการบังคับใช้ที่จำกัด ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังที่กล่าวถึงมาแล้วในหลายกรณี

สามารถนำไปใช้คุณประโยชน์ทางด้านเศรษฐกิจได้โดยไม่มีข้อจำกัดในกรณีดังกล่าวมาแล้วข้างต้นอีกต่อไปโดยกฎหมายใหม่ให้โอกาสให้คู่สัญญาสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิการใช้คุณประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์โอนแล้วก็ยี่ห้อเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนำได้ หรืออีกความหมายหนึ่ง สิทธิดังที่กล่าวผ่านมาแล้วสามารถโอน

หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการเขียนจำนำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือสามารถสืบทอดทางมรดกได้เพื่อรองรับกฎหมายใหม่ที่จะมีผลใช้บังคับ ซึ่งกฎหมายกำหนดให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รักษาการ และมีอำนาจสำหรับในการออกกฎกระทรวงตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ ขณะนี้กระทรวงมหาดไทยอยู่ระหว่างไตร่ตรองออกกฎกระทรวงภายใต้ พ.ร.บ.สินทรัพย์อิงสิทธิ รวม 2 ฉบับ ประกอบด้วย

1.ร่างกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์แล้วก็วิธีการขอก่อตั้งทรัพย์สินอิงสิทธิ การจดทะเบียน การออกใบรับรองทรัพย์สินอิงสิทธิ การออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์สมบัติอิงสิทธิ การยกเลิกสมบัติพัสถานอิงสิทธิ และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์สมบัติอิงสิทธิ พุทธศักราช ….

2.ร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและก็ค่าครองชีพเกี่ยวกับการจัดตั้งทรัพย์อิงสิทธิ การออกใบรับรองทรัพย์สมบัติอิงสิทธิ การเขียนทะเบียนนิติกรรม หรือปฏิบัติการอื่นๆเกี่ยวกับสินทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ….กระบวนการขั้นตอนสำหรับการออกกฎกระทรวงอาจใช้เวลาไม่นานนัก น่าจะเสนอห้องประชุมคณะรัฐมนตรีขอความเห็น

ก่อนประกาศบังคับใช้ทันวันที่ 27 เดือนตุลาคม 2562 ทันการใช้บังคับข้อบังคับทรัพย์อิงสิทธิถามว่าผลในด้านที่ดีที่ตามมามีมากน้อยแค่ไหน ขอหยิบยกข้อมูลที่ นายดงษ์สวาท กายใกล้รุ่งสุทธิ์ พิธีกรสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ให้รายละเอียดเอาไว้ใน “ประโยชน์ที่ราษฎรจะได้รับจากร่าง พระราชบัญญัติทรัพย์สินอิงสิทธิ พุทธศักราช ….” มาถ่ายทอดต่อ

เนื่องจากว่าท่านผู้ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเขียนไว้แน่ชัด ดังนี้

1.ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาฯ ซึ่งสามารถโอน และยี่ห้อเป็นประกันการใช้หนี้โดยการจำนำได้

2.ให้เจ้าของอสังหาฯที่มุ่งหมายจะจัดตั้งขึ้นทรัพย์สินอิงสิทธิ ยื่นคำขอต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ พร้อมโฉนดที่ดิน หรือหนังสือเจ้าของห้องชุด โดยทรัพย์สมบัติอิงสิทธิมีตั้งเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี

3.ทรัพย์สมบัติอิงสิทธิจะแบ่งไม่ได้ หากเป็นที่ดินจะแบ่งเป็นหลายแปลงหรือรวมกับที่ดินอื่นมิได้

4.เมื่อลงบัญชีทรัพย์อิงสิทธิแล้ว เจ้าของอสังหาฯจะจัดตั้งสินทรัพย์สิทธิใดๆก็ตามในอสังหาฯนั้นมิได้ ยกเว้นได้รับความยินยอมพร้อมใจ ดังนี้ การจัดตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะไม่กระทบสิทธิของผู้ครอบครองอสังหาฯ

5.การยกเลิกทรัพย์สินอิงสิทธิจะต้องไม่กระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกที่เสียค่าแรงงานอย่างสุจริตสำหรับการใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้น

6.ผู้ครอบครองสมบัติพัสถานอิงสิทธิ มีสิทธิ หน้าที่ รวมทั้งความรับผิดชอบในสมบัติพัสถานอิงสิทธิเปรียบเสมือนเจ้าของอสังหาฯและสามารถโอนสมบัติพัสถานอิงสิทธิให้บุคคลอื่น หรือใช้เป็นหลักประกันการจ่ายและชำระหนี้ได้

7.ผู้ครอบครองสินทรัพย์อิงสิทธิ สามารถสร้าง ดัดแปลงปรับปรุงแก้ไข หรือต่อเติมสิ่งก่อสร้างได้ รวมทั้งเมื่อสิ้นสุดข้อตกลง สิ่งปลูกสร้างนั้นจำต้องเป็นของเจ้าของอสังหาฯ นอกจากมีข้อตกลงไว้เป็นอย่างอื่นผลดีที่ประชาชนจะได้รับ คือ จะมีทางเลือกเพิ่มสำหรับเจ้าของอสังหาฯ เนื่องจากกฎหมายให้ผู้ครอบครองอสังหาฯสามารถก่อตั้งทรัพย์สินอิงสิทธิ

และก็ผู้ทรงทรัพย์สมบัติอิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ในอสังหาฯได้ ด้วยการโอนให้แก่กัน รวมทั้งเป็นประกันการชำระหนี้ เพื่อทำให้สิทธิการใช้คุณประโยชน์ในอสังหาฯนั้นเป็นเงินทองที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ เกื้อหนุนให้เกิดการลงทุนในการพัฒนาอสังหาฯ โดยแก้ไขข้อจำกัดการเช่าอสังหาฯ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และก็ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชยกรรม

พ.ร.บ.ประเด็นการรับรองรวมทั้งจำนำฉบับใหม่ มีผลใช้บังคับแล้วเมื่อวันที่ 12 กพ.2558 เป็นต้นไปพระราชบัญญัติประเด็นการรับประกันแล้วก็จำนองฉบับใหม่ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ฉบับที่ 20) ซึ่งได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาช่วงวันที่ 13 พย. 2557 ก่อนหน้านี้ที่ผ่านมา ส่งผลใช้บังคับเมื่อพ้น 90 วันเป็นเมื่อวันที่ 12 กพ.2558 เป็นต้นไป

พระราชบัญญัติใหม่นี้ มีเจตนาแก้ไขปรับปรุงบทบัญญัติข้อบังคับเกี่ยวกับการรับรองรวมทั้งจำนำของไทยให้นำสมัยและก็ชอบธรรมต่อทุกฝ่ายมากขึ้นเรื่อยๆ โดยปกป้องไม่ให้สถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้ผู้ให้กู้ยืม ขายฝาก บ้าน ใช้อิทธิพลต่อรองที่เหนือกว่า ลงลายลักษณ์อักษรค้ำประกันแล้วก็จำนำที่มีข้อตกลง นอกจากบทบัญญัติของกฎหมายรวมทั้งเอารัดเอาเปรียบผู้ค้ำประกันและก็ผู้จำนองกระทั่งเกินเหมาะ สาระสำคัญของ พรบ.ฉบับนี้ เป็น

1.ให้บรรดาข้อตกลงที่ให้ผู้ค้ำประกันรับสารภาพอย่างลูกหนี้ร่วม หรือแตกต่างจากบทบัญญัติตามมาตรา 681 วรรคหนึ่ง วรรคสอง วรรคสาม มาตรา 694 มาตรา 698 และก็ มาตรา 699 เป็นโมฆะ

2.ให้ผู้ค้ำประกันได้รับผลดีจากการที่เจ้าหนี้ให้ผลดีหรือผ่อนปรนต่อลูกหนี้ อาทิเช่น การลดหนี้ การลดค่าดอก ค่าสินไหมทดแทน หรือค่าภาระติดพัน ซึ่งเป็นวัสดุอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้น ฯลฯ

3.ผู้ค้ำประกันที่เป็นสถาบันการเงินหรือค้ำประกันเพื่อค่าจ้างเป็นปกติธุระ สามารถทำข้อตกลงไว้ล่วงหน้ายินยอมให้มีการผ่อนเวลาได้

4.ให้ผู้จำนองมีสิทธิลักษณะเดียวกันกับผู้ค้ำประกัน ไม่ต้องรับสารภาพในหนี้เกินกว่าราคาเงินทองที่จําท่วม แล้วก็มีสิทธิขอให้ขายทอดตลาดสมบัติพัสถานที่จำนองโดยไม่ต้องฟ้องคดีได้

5. ให้สัญญาค้ำประกันและก็คำสัญญาจำนองที่สร้างขึ้นก่อนวันที่ พรบ.นี้ใช้บังคับสามารถใช้บังคับได้ถัดไป นอกจาก พรบ.นี้กำหนดไว้เป็นอันอื่นพรบ.นี้ มี 24 มาตรา ดูฉบับเต็มได้ตามลิ้งด้านข้างล่าง

กลับสู่หน้าหลัก