จำนอง ขายฝาก

จำนอง ขายฝาก มีความน่าสนใจและแตกต่างจากอื่นๆอย่างไร

จำนอง ขายฝาก ปรับเงินเพิ่มขึ้นจำนองด้วยสถานการณ์เดี๋ยวนี้ ที่ทุกคนได้รับผลกระทบจาก Covid-19 ทำให้หลายธุรกิจ หยุดชะงัก ขาดรายได้ หลักทรัพย์ที่มีอยู่ ก็ยังติดภาระหน้าที่อยู่ ไม่ว่าจะติดจำนำกับแบงค์หรือสถาบันการเงิน หรือ บริษัทเอกชน หรือ นายทุนอิสระทั่วๆไป
” อีกหนทาง กรณีปรารถนาเงินลงทุนเพิ่มเติม

คือ การขึ้นวงเงินจำนำ จากหลักทรัพย์เดิม ที่มีอยู่ พวกเรามาดูกันว่า  money home การปรับเงินให้สูงขึ้นจำนอง นั้นเป็นยังไง”ความหมาย ปรับเงินเพิ่มขึ้นจำนำ หมายถึง เดิมจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้จำนวนหนึ่งแล้ว ต่อมาคู่แค้นได้ตกลงกัน เพิ่มจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกันจากเดิมอีกการปรับเงินให้เพิ่มขึ้นจากจำนองเป็นประกันเพิ่มเงินที่จำนองเป็นประกันดังที่กล่าวผ่านมาแล้วแล้ว

สำหรับเพื่อการปรับเพิ่มเงินจากจำนอง จำนอง ขายฝาก money home ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม จึงควรจะมีข้อตกลงแล้วก็ข้อตกลงอื่นๆเป็นไปตามคำสัญญาจำนองเดิม ถ้าจะมีการปรับแก้ข้อจำกัดและก็ข้อตกลงอื่นๆด้วย จำเป็นต้องจดทะเบียนเป็นอีกรายการหนึ่ง อย่างเช่น ถ้าหากจะมีการแก้ไขอัตราดอกเบี้ยในสัญญาจำนองด้วย ต้องลงบัญชีประเภท

ปรับแก้หนี้อันจำนองเป็นประกันเป็นอีกรายการหนึ่งเป็นต้น และสำหรับในการปรับเพิ่มเงินจำนำ จะต้องเป็นประกันหนี้สินซึ่งมีลูกหนี้แล้วก็เจ้าหนี้ผู้เดียวกัน อีกทั้งจะต้องเป็นหนี้อันมีมูลหนี้สินอย่างเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น เดิมจำนำไว้ เพื่อเป็นประกันการกู้ยืมเงินสำหรับการปรับเพิ่มเงินก็ควรเป็นรับรองการกู้ยืมเงินด้วยฯลฯ ถ้าหากเป็นลูกหนี้หรือเจ้าหนี้

คนละคน หรือเป็นมูลหนี้คนละจำพวกกัน จะปรับเงินขึ้นจากจำนำมิได้ ต้องจดจำนองลำดับที่สองการปรับเพิ่มเงินจากจำนำจะขึ้นจำนวนกี่ครั้งก็ได้ โดยระบุปริมาณครั้งต่อท้ายชนิด อาทิเช่น “ปรับเงินให้สูงขึ้นจากจำนองครั้งที่หนึ่ง” ฯลฯสรุปสุดท้ายนี้ การจะได้รับอนุมัติ หรือเปล่านั้น มีอยู่ร่วมกันหลายต้นเหตุ ดังนี้

1. เรื่องราวผ่อนส่งเดิม
2. มูลค่าหลักทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง สภาพคล่อง ของหลักทรัพย์ ที่ค้ำประกันอยู่

3. มูลหนี้สินที่ยังคงเหลือโฉนดที่ดินเปล่ากับแบงค์ให้วงเงินต่ำ หรืออนุมัติยาก จะสามารถนำมายื่นกู้อะไรได้บ้าง
1. จำนองที่ดินไม่ กับแบงค์ หรือ สถาบันการเงินโดยปกติแล้ว แบงค์ จะนิยมอสังหาชนิดสิ่งก่อสร้างมากยิ่งกว่า ถ้าหากที่ดินของเรามีสิ่งก่อสร้างติดอยู่แบงค์จะเลือกและปลดปล่อยเงินกู้ยืมให้มากกว่าที่ดินเปล่า

ปัจจัยสำคัญๆเพราะเหตุว่าที่ดินสภาพคล่องต่ำทำให้การซื้อขายยาก กว่าจะขายออกนาน

แบงค์ก็เลยไม่นิยมที่ดินเปล่ามากแค่ไหน หรือถ้าจะปล่อย ก็จะให้น้อย การจะอนุมัติหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับเครดิตบูโร ของผู้กู้เป็นหลักรวมทั้งขั้นตอนจะยุ่งยากและใช้เวลาสำหรับเพื่อการอนุมัตินาน
2. บริษัทลิสซิ่ง รับจำนอง จำนำ โฉนดที่ดินบริษัทลิสซิ่ง ที่รับจำนำ จำนอง โฉนดที่ดิน กรณีเป็นที่ดินไม่ จะให้วงเงินได้ราว 50% ของประเมินราชการเพียงแค่นั้นโดยลูกค้าต้องมีใบราคาประเมินกรมที่ดิน

เป็นหลักฐานสำหรับเพื่อการยื่นกู้ด้วย บางที่ให้กู้ไม่เกิน 200,000 บาท แค่นั้น
3. บริษัทเอกชนรับ จำนอง ขายฝาก money home ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม จำนอง /นายทุนอิสระ หรือ บุคคลธรรมดาสำหรับที่ดินไม่ จะเป็นหลักสมบัติพัสถานที่ นักลงทุนทั่วไปถูกใจ รับจำนอง หรือ รับซื้อฝาก

เพราะว่าจัดการหลักทรัพย์ได้ง่ายที่สุด เมื่อเทียบกับหลักทรัพย์จำพวกอื่น (บ้าน คอนโด ตึกพานิชย์) บางนายทุน จะอ้างอิงราคาท้องตลาดด้วย (เฉพาะที่ดินเปล่า ในพื้นที่จังหวัดเศรษฐกิจ) และจะปล่อยวงเงินได้สูงขึ้นยิ่งกว่า แบงค์ หรือ บริษัทลิสซิ่งทั่วๆไปหลักเกณฑ์การจำนำที่ดินเปล่าของพวกเรา มีหลักเกณฑ์ อย่างไรบ้าง

1. วงเงินจำนำให้ไม่เกิน 40% ของราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนเดี๋ยวนี้ * เฉพาะที่ดินเปล่า ใน พื้นที่จังหวัดเศรษฐกิจจังหวัดอื่นๆอ้างอิงราคาประเมินราชการ
2. วงเงินขายฝากให้ไม่เกิน 60% ของราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนปัจจุบันนี้ * เฉพาะที่ดินไม่ ในพื้นที่จังหวัดเศรษฐกิจจังหวัดอื่นๆอ้างอิงราคาประเมินราชการ

3. ที่ดินเปล่า จำเป็นต้องติดถนนใหญ่ สามารถเข้าออกได้ แล้วก็เป็นทางสาธารณะแค่นั้น กรณีเป็นลูกรัง พิเคราะห์เป็นเคสๆไป
4. ไม่รับที่ดินห่างไกล ไม่ติดถนนหนทาง (ที่ดินตาบอด) เนื่องจากว่าถูกปิดล้อมด้วยที่ดินของคนอื่น ทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก เดินทางไม่ได้หรือทุกข์ยากลำบาก

5. ดอกเบี้ยพิเศษเริ่ม 1% ต่อเดือน หรือ 12% ต่อปี
6. เลือกผ่อนส่งได้ ลดเงินต้น ลดดอก
7. ไม่เช็คเครดิตบูไร กู้ได้ทุกอาชีพ อายุเยอะ ก็กู้ได้

8. อนุมัติเร็ว รู้ผลข้างใน 3 ชม หลังจากได้รับเอกสาร ครบบริบรูณ์ และนำลงนาม ข้างใน 24 ชม
คำสัญญาจำนำ เป็นอย่างไรจำนำ คือ คำสัญญากู้ยืมประเภทหนึ่ง ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้นว่า โฉนดที่ดิน บ้าน โรงเรือน โดย

ข้อตกลงจำนำนี้ จำเป็นจะต้องไปทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้นการทำข้อตกลง จำนำ

1. ข้อตกลงจำนำ จำเป็นต้องไม่มีการโอนสินทรัพย์ จะเป็นแค่การนำโฉนดที่ดินนั้น ไปลงบัญชีเพื่อยี่ห้อไว้เป็นหลักประกัน เฉพาะหน้าข้าราชการในที่ทำการที่ดินเท่านั้น
2. ในคำสัญญา จำนอง ขายฝาก money home ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม จำนอง จึงควรเจาะจงไว้แจ้งชัดว่า ผู้จำนองทำการกู้เงินเป็นวงเงินจำนวนเท่าไร แล้วก็ทรัพย์สินที่นำมา จำนอง

เป็นยังไง อัตราค่าดอกเบี้ย และก็การชำระคืนคืออะไร ไม่งั้น ข้อตกลงจะไม่สมบูรณ์
3. กรณีที่ ผู้จำนอง (ผู้ขอกู้เงิน) กำเนิดไม่ทำตามสัญญา ไม่สามารถที่จะจ่ายและชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนำ ก็ไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ในทันที ด้วยเหตุว่าสินทรัพย์นั้น ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ควรมีกรรมวิธีการฟ้องตามกฎหมาย

ให้ศาลบังคับให้ลูกหนี้ นำที่ดินไปขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ซึ่งจะเป็นในลักษณะเดียวกันกับที่ สถาบันการเงินฟ้องลูกหนี้อายุความข้อตกลงจำนองข้อตกลงจำนำ ในความเป็นจริงแล้วไม่มีอายุความ แม้กระนั้นจะมีการระบุช่วงเวลาจ่ายและชำระหนี้ และถ้ามีการไม่ถูกจ่ายเพียงแค่นั้น ตัวอย่าง อย่างเช่น ในคำสัญญาจะมีการเจาะจงเอาไว้ว่า

นาย ก ได้รับจำนำที่ดินไว้กับ นาย ข ตั้งเวลารับชำระ คือ 1 ปี ถ้าไม่ชำระตามกำหนดจะคิดดอกเบี้ยพอๆกับการกู้เงิน (15% ต่อปี) ซึ่งเจ้าหนี้ สามารถทำเก็บดอกภายหลังจากเวลาผิดนัดจ่ายได้นาน 5 ปีแต่ถ้าหากเจ้าหนี้ ไม่ได้รับการจ่ายและชำระหนี้ เจ้าหนี้จะสามารถทำฟ้องให้ ใช้หนี้ที่ค้างโดยชอบด้วยกฎหมายย รวมกับดอกเบี้ยที่ค้างเดิม

และก็ดอกเบี้ยดอกเบี้ยตามช่วงเวลาที่ผิดนัด หรือถ้าลูกหนี้ไม่สามารถที่จะชดใช้หนี้ได้จริงๆจะมีการ บังคับจำนอง เพื่อนำที่ดินไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาใช้การจำนำ เป็นยังไงตามประมวลกฎหมายแพ่งแล้วก็พานิชย์ลักษณะของคำสัญญา จำนอง ขายฝาก money home ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม จำนอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งแล้วก็พานิชย์ มาตรา 702วรรคแรก ข้อบังคับว่า

“อันว่าจำนองนั้นหมายถึงสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้จำนองเอาเงินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนำเป็นการประกันการจ่ายหนี้โดยไม่ส่งสินทรัพย์ นั้นให้แก่ผู้รับจำนำ”

วรรคสอง ข้อกำหนดว่า
” ผู้รับจำนำชอบที่กำลังจะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากเงินที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ ไม่พักต้องพินิจว่าเจ้าของในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้ว หรือหาไม่”ทรัพย์สินที่ใช้จำนอง มีอะไรบ้าง

1) อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด อย่างเช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งปลูกสร้าง,คอนโด,ห้องชุด เป็นต้น
2) สังหาริมทรัพย์ บางจำพวก ดังเช่น เรือ มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป, แพ , สัตว์ยานพาหนะ และก็สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งกฎหมายแม้บัญญัติไว้ให้ลงทะเบียนเฉพาะการ

3) สังหาริมทรัพย์ โดยปกติจำนำไม่ได้ ดังเช่นว่า รถยนต์,ทอง,นาฬิกา ฯลฯการจำนำ เหมาะกับคนใดกันแน่บ้างการจำนอง จะเหมาะสำหรับ ผู้ที่ต้องการกู้ยืม ที่ต้องการอนุมัติเร็ว และไม่อยากที่จะขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆการจำนอง โดยทั่วไปแล้ว ถ้าหากเป็นการจำนอง ผ่านธนาคาร หรือ สถาบันการเงิน จะได้วงเงินขึ้นอยู่กับเครดิต

ของผู้กู้ แต่ไม่เกิน 100% ของราคาประเมินเพียงแค่นั้น แต่ว่าถ้าเป็นการจำนองกับนายทุนทั่วๆไป บุคคลธรรมดา จะได้ราวๆ 20-40% ของราคาประเมินเท่านั้น ซึ่งหากหากท่านต้องการวงเงินมากยิ่งกว่านี้้ บางทีก็อาจจะต้องเป็นคำสัญญาอีกชนิดหนึ่ง ที่เรียกว่า คำสัญญาขายฝาก
การจดทะเบียนจำนำความหมาย

จำนอง คือ ข้อตกลงซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนองเอาเงินทองตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนอง เป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ โดยไม่มอบเงินทองนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ (เปรียญพ.พ.มาตรา

๗๐๒)จำพวกการจดทะเบียนจำพวกการเขียนทะเบียนมีใช้อีกทั้ง “จำนอง” รวมทั้ง “ จำนำเป็นประกัน” ไม่ว่าจะใช้ยังไงมีความหมายเช่นเดียวกัน แม้กระนั้นสำหรับแบงค์ และก็สหกรณ์ หรือส่วนราชการ เป็นผู้รับจำนอง ได้ปฏิบัติเป็นจารีตว่า ใช้ประเภท “จำนำเป็นประกัน” ยิ่งกว่านั้นใช้จำพวก “จำนอง”
๑. จำนอง หมายถึง การเขียนทะเบียนจำนำที่ดินทั้งยังแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งยังข้างหลังหรือที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งก่อสร้าง

ไม่ว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของผู้เดียวหรือผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยผู้เป็นเจ้าของทุกคนนั้นจำนองพร้อม

๒. จำนองเฉพาะส่วน คือ การจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของรวมกันผู้คนจำนวนมากโดยผู้เป็นผู้ครอบครองคนหนึ่งหรือหลายคนไม่ใช่เจ้าของทั้งหมด จำนอง ขายฝาก money home ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม จำนำเฉพาะส่วนของตัวเอง ส่วนของผู้ที่เป็นเจ้าของคนอื่นมิได้จำนองด้วยจำนำเฉพาะส่วน ผู้จำนองสามารถจำนำได้โดยไม่ต้องให้ผู้ครอบครองร่วมคนอื่นๆที่มิได้จำนำด้วยยินยอมหรือให้ถ้อยคำอะไร

๓. จำนำเพิ่มหลักทรัพย์ หมายถึง การจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้สินซึ่งได้ลงบัญชีจำนองอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นประกันไว้แล้ว แต่ว่าผู้รับจำนำมีความคิดเห็นว่าสินทรัพย์ที่จำนองไว้เดิมราคาไม่คุ้มกับหนี้ที่จำนองหรือด้วยเหตุผลอื่น ก็เลยให้นำทรัพย์สินอื่นมาจำนำเพิ่มเพื่อคุ้มกับจำนวนหนี้สินที่จำนำเป็นประกัน โดยให้ถือจำนวนเงินที่จำนองรวมทั้งข้อแม้กติกาอื่นตามสัญญาจำนำเดิม

๔. ไถ่ถอนจากจำนอง หมายถึง กรณีที่ได้ชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันโดยสิ้นเชิงแล้ว การจำนองจึงระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย แม้ไม่ลงทะเบียนก็สามารถใช้บังคับในระหว่างกันเองได้ แต่ว่าหากจะให้เอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ จำต้องขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๕. แบ่งไถ่ถอนจากจำนำ คือ กรณีจำนำที่ดินเป็นประกันหนี้ไว้รวมกันตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป

หรือจำนำที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการจำนองเพิ่มหลักทรัพย์หรือมีการแบ่งแยกที่ดินนั้นออกไปเป็นหลายแปลง โดยที่ดินแปลงแยกแล้วก็แปลงหลงเหลืออยู่ยังมีการจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมดทั้งปวง หรือมีการจำนองครอบติดอยู่ตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป ถัดมาได้มีการใช้หนี้ใช้สินอันจำนองเป็นประกันบางส่วน แล้วก็ผู้รับจำนำยินยอมให้ที่ดินบางแปลงพ้นจากการจำนำไป

ส่วนที่ดินที่เหลือยังคงจำนำเป็นประกันหนี้ที่เหลืออยู่

๖. ไถ่คืนจากจำนองบางราย คือ จำนอง ขายฝาก money home ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม ในกรณีที่มีการจดทะเบียนจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้สินหลายราย แม้กระนั้นการจำนำแต่ละรายนั้นได้จำนำไว้ภายในลำดับเดียวกัน ถ้าเกิดลูกหนี้ได้ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ผู้รับจำนำรายใดรายหนึ่งเสร็จสมบูรณ์แล้วย่อมทำให้การจำนำในส่วนที่เป็นประกันหนี้สินรายนั้นยับยั้งสิ้นไปด้วย จึงพอๆกับว่าเป็นการไถ่คืนจากจำนำบางราย ส่วนการจำนำรายอื่นที่เหลือยังคงมีอยู่อย่างเดิม

๗. ขึ้นเงินจากจำนำ หมายถึง กรณีที่มีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้แล้วจำนวนหนึ่ง ถัดมาคู่แค้นตกลงเพิ่มเงินที่จำนำเป็นประกันให้สูงมากขึ้นจากเดิม จึงมาขึ้นทะเบียนเพิ่มวงเงินที่จำนำ

โดยมีเงื่อนไขแล้วก็ข้อตกลงเช่นเดียวกับสัญญาจำนำเดิม ทั้งที่ยังไม่ตายมูลหนี้สินเดียวกันกับสัญญาจำนำเดิม (หากหนี้ต่างรายกันปรับเพิ่มเงินจากจำนองไม่ได้ จำเป็นต้องจำนำอีกอันดับแรกๆ)สำหรับเพื่อการปรับเพิ่มเงินจากจำนำ ถ้าเกิดมีการคิดดอกเบี้ยในวงเงินที่เพิ่มขึ้นต่างไปจากข้อตกลงจำนำเดิมก็ทำได้การปรับเงินให้สูงขึ้นจากจำนำจะขึ้นจำนวนกี่ครั้งก็ได้ โดยกำหนดปริมาณครั้งพ่วงจำพวก อย่างเช่น “ ปรับเงินให้สูงขึ้นจากจำนำครั้งอันดับหนึ่ง” เป็นต้น

๘. ผ่อนเงินต้นจากจำนำ คือ กรณีมีการจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้แล้วปริมาณหนึ่ง ถัดมาได้มีการจ่ายและชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันนิดหน่อย หนี้ที่เหลือยังคงมีการจำนำเป็นรับรองอยู่ต่อไปอย่างเดิม และก็คู่ปรับตกลงลดจำนวนเงินที่ จำนำเป็นประกันไว้เดิมลง ก็เลยมาลงทะเบียนผ่อนต้นเงินจากจำนองการผ่อนเงินต้นจากจำนำจะมีการผ่อนต้นสักจำนวนกี่ครั้งก็ได้ โดยเจาะจงจำนวนครั้งต่อท้ายจำพวก เป็นต้นว่า
“ผ่อนต้นเงินจากจำนวนเงินทั้งหมด”

กลับสู่หน้าหลัก