อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ จำนำก็เป็นหลักประกันหนี้สินอีกประการหนึ่ง จำนำเป็นการใครสักคนเรียกว่า ผู้จำนองเอาอสังหาริมทรัพย์ อันยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน อาคารบ้านเรือนฯลฯ ไปตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนองหรือนัยหนึ่งผู้จำนองเอาเงินไปทำหนังสือขึ้นทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นประกันการใช้หนี้ของลูกหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สมบัติที่จำนำให้เจ้าหนี้ผู้จำนองบางทีอาจเป็นตัวลูกหนี้เอง หรือจะเป็นบุคคลภายนอกก็ได้ ยกตัวอย่างเช่น นายดำ กู้หนี้ยืมสินนายแดง 100,000 บาท เอาที่ดินของตนจำนองหรือนายเหลืองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเอาที่ดินจำนองลงทะเบียนที่ที่ทำการที่ดินเป็นประกันหนี้สินนายดำ ก็ทำเป็นเหมือนกันเมื่อจำนองแล้วหากลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ใช้สินเจ้าหนี้ก็มีอำนาจยึดทรัพย์สินที่จำนำออกขายขายทอดตลาดเอาเงินใช้หนี้ใช้สินได้และมีสิทธิพิเศษได้รับจ่ายและชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ปกติทั่วๆไป

เงินทองที่จำนอง :สินทรัพย์ที่จำนำได้ คืออสังหาริมทรัพย์อันซึ่งก็คือ ทรัพย์ที่ไม่อาจจะเคลื่อนได้ ตัวอย่างเช่น ที่ดิน บ้านเรือน เรือกสวนไร่ฯลฯ นอกเหนือจากนี้สังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ที่เขยื้อนได้บางสิ่งบางอย่าง ยกตัวอย่างเช่นเรือกำปั่น เรือกลไฟ แพ ที่พักที่อาศัย แล้วก็สัตว์พาหนะ ถ้าหากได้จดทะเบียนไว้และก็บางทีอาจนำจำนำได้ดุจกันเมื่อผู้ครอบครองทรัพย์สินนำไปจำนองไม่มีความจำเป็นที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่เจ้าหนี้ผู้ครอบครองยังครอบครองใช้ประโยชน์ยกตัวอย่างเช่น พักอาศัยในบ้าน หรือทำสวนทำไร่หาผลประโยชน์ได้ถัดไปยิ่งกว่านั้นอาจจะโอนขายหรือนำไปจำนองเป็นประกันหนี้รายอื่นถัดไป

ก็ย่อมทำได้ส่วนเจ้าหนี้นั้นการที่ลูกหนี้นำสมบัติพัสถานไปขึ้นทะเบียนจำนำก็ถือได้ว่าเป็นรับรองหนี้ได้อย่างมุ่งมั่นไม่มีความจำเป็นต้องเอาสินทรัพย์นั้นมาครอบครองเอง ผู้จำนองต้องระวัง :ผู้มีสิทธิจำนำได้เป็นผู้ครอบครองหรือผู้มีสิทธิในเงิน ถ้าเกิดผู้ครอบครองจำนำเงินทองด้วยตัวเองก็ไม่มีปัญหาแม้กระนั้นถ้าหากมอบให้บุคคลอื่นไปกระทำการจำนำแทน บางกรณีก็อาจกำเนิดปัญหาได้ข้อควรรอบคอบหมายถึงควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้แจ่มชัดว่า ให้ทำจำนองไม่สมควรเซ็นแต่ว่าชื่อแล้วปล่อยค้างไว้อันบุคคลอื่นนั้นบางทีอาจกรอกเนื้อความเอาเองแล้วก็ค่อยนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความต้องการของพวกเราอาทิเช่น

อาจเสริมเติมใจความว่ามอบสิทธิ์ให้โอนขายแล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ส่วนตัวเสีย ฯลฯ พวกเราคนที่เป็นเจ้าของทรัพย์สมบัติผู้มอบอำนาจบางครั้งอาจจะจำต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้นเพราะว่าประมาทสะเพร่าอยู่ด้วย ผู้รับจำนองต้องระวัง :ผู้รับจำนองสินทรัพย์ก็ต้องระมัดระวังด้วยเหมือนกันควรจะติดต่อกับผู้ครอบครองทรัพย์สินหรือเจ้าของที่ดินโดยตรงและก็ควรจะตรวจทานที่ดินเงินทองที่จำนำว่ามีอยู่จริงตรงกับโฉนดเคยปรากฏว่ามีผู้นำโฉนดที่ดินไปประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยแม้กระนั้นที่ดินตามโฉนดนั้นกลับเป็นถนนหนทางเหลือจากการจัดสรรหรือที่ดินตามโฉนดนั้นพังลงน้ำไปหมดแล้ว

ดังนั้นผู้รับจำนำก็เลยไม่สมควรรับจำนำหรือติดต่อทำสัญญากับคนอื่นๆหรือคนที่กล่าวถึงว่าเป็นผู้แทน เนื่องจากว่าถ้าเกิดปรากฏในภายหลังว่าบุคคลนั้นทำใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้นแล้วนำที่ดินอื่นมาจำนำถึงแม้เราผู้รับจำนำจะมีความสุจริตยังไงผู้ครอบครองอันโดยความเป็นจริงก็มีสิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้โดยไม่ต้องไถ่คืน ผู้รับโอนและก็ผู้รับจำนำซ้อนก็ต้องระมัดระวัง :สินทรัพย์ที่จำนำนั้นผู้ครอบครองจะนำไปจำนำซ้ำหรือโอนขายต่อไปก็ย่อมทำได้ผู้รับจำนำคนหลังจะต้องใคร่ครวญว่าทรัพย์สินนั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงินเหลือเพียงพอใช้หนี้ใช้สินของตัวเองหรือเปล่า

เพราะว่าเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับการจ่ายชำระหนี้ก่อนคนข้างหลังมีสิทธิแต่เพียงได้ใช้หนี้เฉพาะส่วนที่เหลือผู้รับโอนหรือผู้บริโภคสมบัติพัสถานที่จำนองก็ต้องระวังสิ่งเดียวกันด้วยเหตุว่ารับโอนสินทรัพย์โดยมีภาระหน้าที่จำนองก็จำต้องไถ่ถอนจำนำโดยใช้หนี้ให้แก่เจ้าหนี้มิฉะนั้น เจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะบังคับจำนองยึดทรัพย์สินเอาที่ดินออกขายทอดตลาดซึ่งหากคนรับโอนสู้ราคาไม่ได้ ทรัพย์หลุดมือไปเป็นของคนอื่นๆ ฉะนั้นที่ซื้อมา

หลักฐานเอกสารต่างๆที่ใช้เพื่อสำหรับในการติดต่อที่ทำการที่ดินหลักฐานสำหรับที่ดินและแฟลต

— โฉนดที่ดิน/น.ส.3ก

— หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์แฟลต

— หลักฐานการได้มาซึ่งที่ดิน
( *หมายเหตุ โฉนดที่ดินห้ามนำไปฉาบ )หลักฐานสำหรับบุคคลธรรมดา

– บัตรประจำตัวประชาชน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)

– สำเนาทะเบียนบ้านของตน และของคู่รัก ตัวจริง (พร้อมสำเนา)

– ทะเบียนสมรส (สำเนา)

– หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว-นามสกุล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)

– ทะเบียนหย่า , ใบมรณะบัตร (สำเนา)

– หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่ชีวิต

– ใบขออนุญาติก่อสร้าง (กรณีที่ไม่ใช่โครงงานหมู่บ้านจัดสรรแม้กระนั้นเป็นบ้านที่ก่อสร้างเอง)

– ใบปราศจากค่าสาธารณูปโภค (ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำประปา ค่าไฟ ในกรณีเป็นคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดแค่นั้น) หลักฐานสำหรับนิติบุคคล

– เอกสารริเริ่มตั้งขึ้นนิติบุคคล หนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท

– หนังสือบริคณห์สนธิ กฎข้อบังคับ จุดหมาย

– หนังสือสำคัญการให้ทำการแทนนิติบุคคล

– บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นหรือสมาชิก โดยแสดงชนชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคนที่นายทะเบียนสำนักทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทการันตีแล้วในตอนนี้
– บัตรประจำตัวของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล

– รายงานการประชุมของนิติบุคคล

– กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนสามัญมีจุดหมายซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวมีหุ้นหรือเป็นกรรมการ
* ผู้ถือหุ้นชนชาติไทยจำต้องแสดงหลักฐานการดำรงชีพรายได้สาเหตุของเงินซึ่งเอามาซื้อหุ้น
** กรณีนิติบุคคลซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนเพื่อการจดทะเบียนโดยไม่จำนองที่ดิน จำเป็นต้องแสดงหลักฐานต้นเหตุของเงินที่นำมาซื้อที่ดิน

จำนองเป็นการที่ “ผู้จำนอง”

เอาเงินของตนเองตราไว้แก่ “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันการจ่ายหนี้ โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบเงินทองให้แก่ผู้รับจำนองทรัพย์สมบัติที่นิยมจำนำเป็นที่ดิน บ้าน อาคารชุด ห้องเช่าหลักเกณฑ์การจำนำ

1 ผู้จำนองควรจะเป็นเจ้าของเจ้าของในสินทรัพย์

2 สัญญาจำนำ จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็ลงทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 714 มิฉะนั้นจะกลายเป็นโมฆะ

3 โดยการเขียนทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการที่มีอำนาจ ดังนี้

» ที่ดิน มีโฉนด ขึ้นทะเบียนในสำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

» น.ส. 3 จดทะเบียนในที่ว่าการอำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

» เฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน จดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ

» เรือระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ขึ้นทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า

» เครื่องจักร ลงบัญชีในกระทรวงอุตสาหกรรมผลของการลงลายลักษณ์อักษรจำนอง

1 ทำให้ผู้รับจำนองชอบที่กำลังจะได้รับใช้หนี้จากทรัพย์สินที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ

2 สินทรัพย์สิ่งหนึ่งสามารถนำไปจำนองกับผู้รับจำนำได้หลายๆคน โดยเจ้าหนี้จะได้รับใช้หนี้ใช้สินเรียงตามลำดับวันที่ลงบัญชี

3 สิทธิจำนำย่อมส่งผลไปถึงเงินที่จำนำทุกสิ่งทุกอย่าง แม้กระนั้นไม่รวมดอกผลที่เกิดขึ้นอยู่กับทรัพย์สินนั้น

4 ถ้าเกิดมีการจำนำกันคนจำนวนไม่น้อย โดยไม่ได้ระบุลำดับการจำนำไว้ ผู้จำนองคนหนึ่งคนใดได้ชำระหนี้ไปแล้ว ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยเอากับผู้จำนองรายอื่น

5 เมื่อมีการโอนสินทรัพย์ที่จำนำไปให้คนอื่น สิทธิสำหรับในการจำนำนั้น ย่อมโอนติดไปพร้อมกับเงินทองดังกล่าวด้วย

6 ผู้รับจำนำจะบังคับจำนำเมื่อหนี้ที่ประกันนั้นหมดอายุความแล้วก็ได้ แต่ว่าจะบังคับกับดอกที่ติดหนี้สำหรับในการจำนองเกินกว่า 5 ปี ไม่ได้การหลุดพ้นจากจำนำ

1 ถ้าผู้รับจำนองยอมผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ โดยการทำเป็นหนังสือ รวมทั้งผู้จำนองไม่ยินยอม ผู้จำนองหลุดพ้น

2 ผู้จำนองขอใช้หนี้ ผู้รับจำนองไม่ยอมรับจ่ายและชำระหนี้โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้จำนองหลุดพ้นการหยุดยั้งไปของสัญญาจำนำ

1 หนี้สินที่รับรองยับยั้งสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นซึ่งมิใช่เหตุอายุความ

2 เมื่อปลดจำนำให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นหลัก

3 เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น

4 เมื่อไถ่คืนจำนำ

5 เมื่อขายทอดตลาดเงินที่จำนองตามคำสั่งศาล อันเนื่องมาแต่ว่าการบังคับจำนำ

6 เมื่อสินทรัพย์ซึ่งจำนำหลุดข้อตกลง / วิธีการบังคับจำนอง สามารถทำเป็น 2 แนวทาง เป็นวิธีที่ 1 ตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 728

1.1 กรณีลูกหนี้นำทรัพย์ของตนมาจำนอง ตามวรรค 1 : ผู้ร้บจำนองจะต้องมีหนังสือแจ้งไปยังลูกหนี้ก่อนว่า ให้ใช้หนี้ภายในเวลาอันเหมาะสมซึ่งจำต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน

1.1 กรณีบุคคลอื่นนำทรัพย์มาจำนำรับรองหนี้ของลูกหนี้ ตามวรรค 2 : เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกแก่ผู้จำนองด้านใน 15 วันนับแต่วันส่งหนังสือบอกแก่ลูกหนี้ แม้เจ้าหนี้ไม่ส่งข้างใน 15 วัน ผู้รับจำนองหลุดพ้นความรับสารภาพ ดอกเบี้ย ค่าสินไหมซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ค่าภาระผูกพัน บรรดากำเนิดเลยกำหนด 15 วันเมื่อครบกำหนดตามคำบอกกล่าว(ไม่น้อยกว่า 60 วัน) ลูกหนี้ไม่ชำระเงิน ผู้รับจำนำในฐานะเจ้าหนี้ จำเป็นจะต้องฟ้องร้องคดีต่อศาล เพื่อขอให้ศาลพิพากษ์สั่งให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองนั้น ออกขายขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตน

วิธีที่ 2 ตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 729 เป็นการขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์จำนำนั้น หลุดเป็นเจ้าของของตนเอง ถ้าหากเข้าเงื่อนไข ดังนี้

2.1 ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วตรงเวลาถึง 5 ปี และ

2.2 ผู้รับจำนำแสดงให้เป็นที่น่าพออกพอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันติดโดยธรรมดาการฟ้องบังคับจำนำ เจ้าหนี้จะมีข้อตกลง 2 สัญญา คือ คำสัญญากู้(ประธาน) และข้อตกลงจำนำ(เครื่องมือ) เจ้าหนี้สามารถฟ้องตามสัญญาเงินกู้ยืม หรือข้อตกลงจำนองอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือทั้งคู่คำสัญญาพร้อมกันก็ได้

» เมื่อลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ก็เลยสามารถยื่นฟ้องลูกหนี้ รับจำนอง โดยฟ้องเรียกเฉพาะข้อตกลงกู้เงินก็ได้ ซึ่งถ้าฟ้องเฉพาะคำสัญญากู้ยืม เมื่อชนะคดีแล้ว ก็สามารถบังคับยึดทรัพย์สินทุกหมวดหมู่แล้วก็ทรัพย์สินที่จำนองได้จนกระทั่งจะครบจำนวนหนี้สิน

» แม้กระนั้นหากเจ้าหนี้ฟ้องตามคำสัญญากู้หนี้ยืมสินรวมทั้งสัญญาจำนองมาพร้อม หากไม่มีกติกาละเว้นมาตรา 733 ไว้ และเมื่อนำทรัพย์สินจำนำออกขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่เพียงพอใช้หนี้ เจ้าหนี้จะยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้อีกมิได้อายุความคดีจำนอง : ไม่มีตัวอย่าง คำวินิจฉัยศาลฏีกา ที่น่าสนใจใจความสำคัญ การบังคับจำนองได้เงินน้อยกว่าหนี้สินที่ค้าง จะยึดทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมอีกได้ไหม คำตัดสินศาลฏีกาที่ 2525/2557เรื่องจริงที่คู่ความมิได้ปะทะคารมกันในชั้นนี้ฟังเป็นเลิกว่า

จำเลยลงนามกู้หนี้ยืมสินและรับเงินจำนวน 8,000,000 บาท จากโจทก์ โดยทำสัญญารวมทั้งลงบัญชีจำนำที่ดินเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ดังที่กล่าวถึงมาแล้ว ถัดมาจำเลยไม่ชำระหนี้ คดีมีปัญหาต้องวิเคราะห์ตามฏีกาของโจทก์ว่า แม้นำที่ดินอันเป็นทรัพย์สมบัติจำนองออกขายทอดตลาดได้เงินไม่พอใช้หนี้ใช้สินแก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถบังคับจ่ายและชำระหนี้เอาจากเงินทองอื่นของจำเลยได้หรือไม่ ที่โจทก์ฏีกาว่าโจทก์ฟ้องจำเลยอย่างลูกหนี้สามัญ มิใช่ฟ้องบังคับจำนองแค่เพียงอันเดียว

โจทก์ก็เลยมีสิทธิบังคับคดีเอากับสินทรัพย์อื่นของเชลยออกขายขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์จนถึงครบนัั้น มีความคิดเห็นว่า ถึงแม้โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับเชลยจ่ายและชำระหนี้กู้ยืมเงินอันเป็นหนี้สินประธานมาด้วย แต่โจทก์ก็มีคำร้องขอมาท้ายฟ้องว่า ถ้าเกิดจำเลยไม่จ่ายเงินให้ยึดทรัพย์สินจำนองขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ แสดงว่าโจทก์ต้องการจะบังคับคดีเอากับที่ดินอันเป็นสินทรัพย์จำนองดังที่กล่าวถึงมาแล้วด้วย กรณีก็เลยเป็นการฟ้องบังคับจำนำ

ซึ่งจะต้องอยู่ในบังคับของเปรียญพ.พ.733 ซึ่งข้อบังคับว่า”ถ้าเกิดเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดชำระหนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ติดหนี้กันอยู่นั้นก็ดีแล้ว เงินยังขาดอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้น” ซึ่งลูกหนี้ตามบทบัญญัติดังที่กล่าวผ่านมาแล้ว ย่อมซึ่งก็คือลูกหนี้ชั้นต้นในหนี้ประธาน เมื่อคำสัญญาจำนองระหว่างโจทก์และก็เชลยไม่มีกติกาให้เชลยลูกหนี้ต้องรับสารภาพในเงินที่ยังขาดจำนวนอยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบังคับทรัพย์สินอื่นของจำเลยนอกเหนือไปจากสินทรัพย์จำนองได้

กลับสู่หน้าหลัก