ฝากขายบ้าน อุดรธานี

ฝากขายบ้าน อุดรธานี

ฝากขายบ้าน อุดรธานี ความหมายของการจำนองจำนำเป็นการที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน อย่างเช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนำได้ ไปลงทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันในการใช้หนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือสินทรัพย์ดังกล่าวมาแล้วข้างต้นนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ (ป.พ.พ. มาตรา 702)ตัวอย่าง นายเอกได้กู้ยืมเงินจากนายโทเป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนายเอกได้นำที่ดินของตนจำนวน 1 แปลงไปขึ้นทะเบียนจำนำต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายและชำระหนี้เงินกู้ยืมจำนวน 1 แสนบาท นายเอกได้กู้ไปจากนายโท โดยนายเอกไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตัวเองให้แก่นายโท นายเอกยังคงมีสิทธิครองรวมทั้งใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามเดิมการจำนองเพื่อเป็นการรับรองการใช้หนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งได้ 6 กรณีเป็น

1. การจำนองทรัพย์ของตัวเอง เพื่อเป็นการประกันการจ่ายหนี้ ของตนเองตัวอย่าง นายเอก ได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโท 1 แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง

2. การจำนองเพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้ ของบุคคลอื่นตัวอย่าง นายเอกได้กู้ยืมเงินจากนายโท เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนเองไปลงบัญชีจำนำต่อบุคลากรข้าราชการ เพื่อเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโทเงินทองที่อาจใช้ในการจำนองได้แบ่งได้เป็น 2 จำพวกใหญ่ได้ 2 ประเภทพูดอีกนัยหนึ่ง

1. อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น

2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ เป็นก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป

• แพ
• สัตว์ยานพาหนะ
• สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับได้ข้อกำหนดให้ลงบัญชีจำนำได้ดังเช่นว่า เครื่องจักรขนาดใหญ่ฯลฯหลักเกณฑ์สำหรับการจำนอง

1. ผู้จำนองควรจะเป็นเจ้าของบาปสิทธิในทรัพย์สินที่จะจำนำ

2. ข้อตกลงจำนำ จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้ง นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ มิฉะนั้นคำสัญญาจำนำกลายเป็นโมฆะ ไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร ในการกู้หนี้ยืมสินนั้นมีอยู่เป็นประจำ

ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นประกันสำหรับในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปลงบัญชีต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง

ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิอะไรก็แล้วแต่ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงจะได้แต่เพียงกระดาษโฉนดเอาไว้ในครองแค่นั้น โดยเหตุนี้ ถ้าหากผู้ให้กู้มุ่งหวังที่จะให้เป็นการจำนำตามกฎหมายแล้ว จึงควรทำเป็นหนังสือแล้วก็นำไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ

3. จะต้องไปขึ้นทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการที่มีอำนาจรับลงทะเบียนจำนองตามกฎหมาย พูดอีกนัยหนึ่งกรัม ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปลงทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นจำเป็นต้องอยู่ในเขตอำนาจ

• ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ดังเช่นที่ดิน นางสาว 3 จำต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
• การจำนำเฉพาะบ้าน หรือสิ่งก่อสร้างไม่รวมที่ดิน จำต้องไปลงทะเบียนจำนองที่อำเภอ
• การจำนำสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ จำต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอจ. การจำนองเรือจำเป็นต้องไปลงทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า
• การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปขึ้นทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ผลของสัญญาจำนำ

1. ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับจ่ายหนี้จากเงินทองที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องพิจารณาว่าบาปสิทธิในเงินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตามตัวอย่าง นายเอกได้กู้ยืมเงินจากนายโทเป็นเงิน 1 แสนบาท โดยนำที่ดินของตนไปขึ้นทะเบียนจำนำไว้กับนายโท และถัดมานายเอกได้กู้เงินจากนายตรีอีก 1 แสนบาท

โดยไม่ได้มีการนำที่ดิน ไปขึ้นทะเบียนจำนองแต่อย่างใด ดังต่อไปนี้ นายโทมีสิทธิที่จะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากที่ดินดังกล่าวข้างต้นได้ก่อน นายตรี และแม้ว่านายเอกจะได้โอนกรรมสิทธิที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอก และตามนายโทคงมีสิทธิที่จะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้นได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่มิได้ไปลงบัญชีจำนำในที่ดินแปลงดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น

2. นอกนั้นผู้รับจำนองยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินที่จำนองนั้นหลุดเป็นบาปสิทธิของตนเองได้ถ้าเกิดเข้าข้อตกลง ดังนี้เป็น

(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี

(2) ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาสินทรัพย์นั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ แล้วก็

(3) ไม่มีการจำนำรายอื่น หรือบุขอบสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เองตัวอย่าง นายเอกได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโทเป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาทโดยนำที่ดินราคา 1 ล้านบาทเหมือนกัน

ไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ของตัวเอง โดยตกลงค่าดอกในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ถัดมาอีก 10 ปี นายเอกผิดนัดไม่เคยชำระเงินต้นหรือดอกให้แก่นายโทเลย ดังนั้นเมื่อรวมยอดหนี้คือเงินต้น 1 ล้านบาท

กับดอกอีก 1 ล้านห้าแสนบาทแล้วจะเป็นเงิน 2 ล้านห้าแสนบาท นายโทมีสิทธิฟ้องนายเอกต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นายเอกโอนบาปสิทธิในที่ดินดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นให้มาเป็นของนายโทได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังที่กล่าวมาแล้วอะไร

3. ถ้าเกิดเอาสินทรัพย์ซึ่งจำนำออกขายตลาดชำระหนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ หรือ ถ้าเอาเงินซึ่งจำนำหลุดเป็นของผู้รับจำนำแล้วก็ราคาทรัพย์สมบัตินั้น แพงต่ำลงมากยิ่งกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดปริมาณอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบปริมาณในเงินที่ยังขาดอยู่นั้นตัวอย่าง

นายเอกนำที่ดินไปจำนองนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาท ต่อมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนำเอาที่ดิน ออกขายทอดตลาดได้เงินเพียงแต่ 5 แสนบาท ดังนี้นายโทจะไปบังคับให้นายเอกใช้เงินปริมาณที่ยังขาดอยู่อีก 5 แสนบาทมิได้ข้อยกเว้น

แต่หากในข้อตกลงจำนำได้ตกลงกันไว้ว่า ในเรื่องที่มีการบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระยอดหนี้ เงินที่ยังขาดปริมาณนี้ลูกหนี้ยังคงจะต้องรับสารภาพชดเชยให้แก่ผู้รับจำนองจนกระทั่งครบถ้วนข้อตกลงเช่นนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือว่าเป็นการไม่ถูกกฎหมาย ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้ใช้หนี้ใช้สินส่วนที่ยังขาดจำนวนอยู่ดังกล่าวได้อีกจนถึงครบแบบอย่าง

นายเอกนำที่ดินไปจำนำนายโท 1 ล้านบาท โดยตกลงกันว่าถ้านายโทบังคับจำนำแล้วได้เงินไม่ครบ 1 ล้านบาท นายเอกยอมชดใช้เงินที่ยังขาดปริมาณอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนองจนถึงครบถ้วนบริบูรณ์ ถัดมานายโทบังคับจำนำนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินเพียงแต่ 5 แสนบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 แสนบาทนี้ นายโทมีสิทธิบังคับให้นายเอกจ่ายคืนให้แก่ตนกระทั่งครบได้

4. ในกรณีที่มีการบังคับจำนำ เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าไรรวมทั้งให้นำเงินดังกล่าวจ่ายหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนำ ถ้าเกิดมีเงินหลงเหลืออยู่เท่าไรก็ให้มอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนำจะเก็บไว้เสียเองมิได้แบบอย่าง

นายเอกจำนองที่ดินไว้กับนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาท ถัดมาเมื่อนายโท บังคับจำนองได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวเป็นเงิน 2 ล้านบาท นายโทก็หักเงินที่ติดหนี้ติดสินตนอยู่ 1 ล้านบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 ล้านบาท นั้น นายโทจะต้องคืนนายเอกไป

ขอบเขตของสิทธิจำนอง

ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะสินทรัพย์ที่ลงทะเบียนจำนองเท่านั้น จะไปบังคับถึงทรัพย์สินอื่นๆที่มิได้ลงบัญชีจำนำมิได้ยกตัวอย่างเช่น จำนองเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกวันหลังวันจำนำนอกจากจะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมทั้งบ้านและก็โรงเรือนดังกล่าวข้างต้นด้วย

– จำนำเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของผู้อื่น ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านเท่านั้น

– จำนำย่อมไม่เกี่ยวข้องถึงดอกผลแห่งเงินซึ่งจำนอง ได้แก่ จำนองสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นบาปสิทธิของผู้จำนองอยู่เงินทองซึ่งจำนำอยู่นี้ ย่อมเป็นประกันเพื่อการชำระหนี้ดังนี้เป็น

1. เงินต้น

2. ดอกเบี้ย

3. ค่าเสียหายในการไม่จ่ายหนี้ ได้แก่ค่าทนายความ

4. ค่าธรรมเนียมสำหรับการบังคับจำนำวิธีบังคับจำนำผู้รับจำนำจะต้องมีจดหมายแจ้งไปยังลูกหนี้ว่าให้จ่ายหนี้ภายในเวลาอันเหมาะ ซึ่งปกติจะใช้เวลาโดยประมาณ 30 วัน ถ้าหากลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ใช้สินคืนข้างในกำหนดเวลาดังกล่าวข้างต้นแล้ว ผู้รับจำนองจะใช้สิทธิบังคับจำนอง แม้ถึงกำหนดนัดหมายแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระ

ผู้รับจำนำจะต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อลูกหนี้ปฏิบัติงานใช้หนี้ แม้ไม่ชำระหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาสมบัติพัสถานที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ใช้สินของตน หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์สินที่จำนำนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนเองหากเข้าข้อแม้ที่กฎหมายกำหนดไว้จะเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนำจึงควรฟ้องร้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดเองมิได้

และก็ควรจะมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องคดีโดยไม่มีการบอกเล่าทวงหนี้ก่อนไม่ได้การบังคับจำนองนี้จะไม่พิจารณาเลยว่าตอนที่มีการบังคับจำนำนั้น ฝากขายบ้าน ระยอง เงินที่เชลยอยู่ในความครองของใคร หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังผู้อื่นกี่ทอดรวมทั้งตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวเงินทองที่จำนำไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนำก็ติดตามไปด้วยตัวอย่าง นายเอกจำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนายโท เป็นเงิน 1 ล้านบาท

ต่อมานายเอกตายโดยยกมรดกที่ดินดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นไปให้นายจู๋ลูกชายของตน การตายของนายเอกหาได้ทำให้สิทธิของนายโทหมดไปไม่ นายโทมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังกล่าวได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนายจู๋รวมทั้งตามหนี้ที่หมดอายุความไปแล้วจะมีผลเสียถึงการจำนองหรือไม่หากว่าหนี้สินที่เป็นประกันนั้นจะเกินกำหนดความและตาม

ผู้รับจำนำก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาทรัพย์สินที่จำนำได้ ดังนั้น ก็เลยไม่เป็นผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในเงินที่จำนองแต่อย่างใด แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระสำหรับเพื่อการจำนำเกินกว่า 5 ปีมิได้ (เปรียญพ.พ. มาตรา 745)ตัวอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนองไว้กับนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาทระบุใช้คืนในวันที่ 1 เดือนมกราคม 2510

เมื่อถึงกำหนดชำระแล้ว นายโทก็ไม่ได้ติดตามทวงหนี้จากนายเอกเลยจนกระทั่งวันที่ 1 ม.ค. 2527 ก็เลยได้บังคับจำนองซึ่งหนี้สินเงินกู้นั้นจะต้องฟ้องข้างใน 10 ปีนับแต่วันที่ถึงเวลาซึ่งกรณีหนี้เงินกู้ยืมเกินกำหนดความไปเป็นเวลานานแล้วนายเอกจะต่อสู้ว่าหนี้เงินกู้ยืมได้ขาดอายุความไปแล้วด้วยเหตุนั้นตนก็เลยไม่ต้องยอมสารภาพตามข้อตกลงจำนำไม่ได้

เพราะว่าแม้ว่าหนี้เงินกู้ยืมจะขาดอายุความก็ตามทีสิทธิจำนองยังอยู่หาได้หมดไปตามอายุความไม่ นายโทก็เลยมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินดังที่กล่าวมาข้างต้นได้ แม้กระนั้นนายโทจะบังคับในส่วนดอกที่ค้างชำระเกินกว่า 5 ปีไม่ได้โดยเหตุนั้น จะมองเห็นได้ว่าการจำนองเป็นหลักประกันการจ่ายชำระหนี้อย่างแท้จริง ด้วยเหตุนี้ถ้าหากเจ้าหนี้ประสงค์ที่กำลังจะได้รับชำระหนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้จำเป็นจะต้องให้ลูกหนี้นำสินทรัพย์มาจำนองเป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ด้วย

การจ่ายชำระหนี้จำนำการชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแต่เล็กน้อยดีแล้ว การหยุดยั้งหนี้สินจำนำไม่ว่าในกรณีอะไรก็ตามก็ดีการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงกติกาสำหรับการจำนำก็ดีแล้ว ข้อบังคับบังคับให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น แล้วจะเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้ตัวอย่าง นายเอกจำนองที่ดินของตัวเองไว้กับนายโท

ต่อมานายโทยอมปลดจำนำที่ดินดังที่กล่าวมาข้างต้นให้แก่นายเอกแต่ว่าทั้งสองฝ่ายมิได้ไปจดทะเบียนการปลดจำนำต่อบุคลากรข้าราชการถัดมานายโทโอนการจำนองให้นายจัตวาโดยจดทะเบียนถูก แล้วนายจัตวาได้บังคับจำนำที่ดินแปลงนี้ นายเอกจะยกข้อต่อสู้ว่านายโทปลดจำนองให้แก่ตนแล้วขึ้นต่อสู้กับนา

กลับสู่หน้าหลัก