ฝากขายบ้านเชียงใหม่

ฝากขายบ้านเชียงใหม่

ฝากขายบ้านเชียงใหม่ การจำนองคืออะไรและมีหลักเกณฑ์อย่างไรจำนองคืออะไรการจำนำเป็นการประกันการชำระหนี้ ด้วยทรัพย์ โดยผู้จำนอง ตกลงเอาทรัพย์ของตนเอง เรียกว่าทรัพย์สินจำนอง ให้ไว้แก่เจ้าหนี้สัญญาประธาน (ผู้รับจำนำ) เพื่อเป็นการรับรองจ่ายหนี้โดยไม่ต้องมอบทรัพย์จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง โดยผู้จำนองจะเป็นลูกหนี้ผู้รับจำนำหรือเป็นบุคคลอื่นที่มิได้เป็นลูกหนี้(บุคคลภายนอก)ก็ได้ ตัวอย่างที่เห็นโดยปกติในการจำนำ ก็คือ การทำข้อตกลงกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน ธนาคารให้เรากู้ยืมเงินซื้อบ้านโดยแบงค์ก็รับจำนองบ้านของพวกเราไว้เป็นประกันคำสัญญากู้เงินไว้หลักเกณฑ์สำคัญของสัญญาจำนำ

1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของเงินที่จำนอง

2. คำสัญญาจำนำเพื่อเป็นประกันการใช้หนี้ประธานที่สมบูรณ์แค่นั้น

3. สมบัติพัสถานที่จำนองได้ มีดังนี้

3.1 อสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น บ้าน ที่ดิน โรงงาน น.ส.3,น.ส.3ก,น.ส.3ข คอนโด (ที่ดินมีเพียงแต่ใบจอง หรือใบ ภทบ 5 หรือที่ดินที่ไม่มีเอกสารสำคัญแสดงสิทธินั้นยังนำมาจำนองไม่ได้

3.2 สังหาริมทรัพย์พิเศษ อาทิเช่น เรือระวางตั้งแต่ 5 ตัน ขึ้นไป แพ สัตว์ยานพาหนะ

3.3 สังหาริมทรัพย์อื่นที่ข้อบังคับกำหนดให้จำนองได้เมื่อจดทะเบียน

3.4 เครื่องจักร เมื่อได้จดทะเบียนเจ้าของ ตามกฎหมายขึ้นทะเบียนเครื่องจักร

3.5 รถยนต์ รถพ่วง รถบดถนน รถยนต์แทรคเตอร์ โดยชอบด้วยกฎหมายรถยนต์

4. คำสัญญาจำนองจำต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งลงบัญชีต่อข้าราชการ หากไม่ทำตามกฎหมายส่งผลเป็นโมฆะ

ความระงับสิ้น ที่สัญญาจำนำมีอะไรบ้างคำตอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 อันจำนองย่อมยับยั้งสิ้นไป

(1) เมื่อหนี้ที่ประกันหยุดสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นใดมิใช่เหตุอายุความ

(2) เมื่อปลดจำนำให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นหลัก

(3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น

(4) เมื่อถอนจำนำ

(5) เมื่อขายทอดตลาดเงินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแม้กระนั้นการบังคับจำนำหรือถอนจำนำ หรือเมื่อมีการขายทอดตลาดเงินตามมายี่ห้อ 729/1

(6) เมื่อเอาเงินซึ่งจำนำนั้นหลุดข้อใคร่ครวญหนี้สินที่เป็นประกันระงับ เป็นหนี้ประธานนั้นหยุดซึ่งเหตุที่ทำให้หนี้หยุด คือมีการจ่ายหนี้เจ้าหนี้ปลดหนี้สินมีการหักกลบลบหนี้ มีการแปลงหนี้ใหม่นี่เกลื่อนกลืนการปลดจำนองเป็นการที่เจ้าหนี้แปลว่าไม่ได้อยากต้องการเอาสินทรัพย์นั้นเป็นประกันอีกต่อไปโดยทำเป็นหนังสือผู้จำนองหลุดพ้น

การที่ผู้จำนองจะหลุดพ้นได้ต้องเป็นกรณีตามมายี่ห้อ 727 คือบุคคลผู้เดียวจำนำเงินทองที่ตนเพื่อรับรองหนี้อันบุคคลอื่นชำระข้อบังคับให้นำมาตรา 697,700,701 ในเรื่องรับประกันมาใช้ในเรื่องจำนำโดยผ่อนผันถอนจำนำ เมื่อมีการถอนจำนองการถอนจำนำคือการถอนถอนจำนำอีกทั้งกรณีที่ผู้จำนองและก็คนรับโอนเป็นผู้กระทำเมื่อขายทอดตลาดเงินทองที่จำนำตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองหรือถอนจำนองหรือเมื่อมีการขายทอดตลาดเงินตามมายี่ห้อ

729 /1เมื่อเอาทรัพย์สินซึ่งจำนำหลุดเป็นสิทธิจำนำย่อมระงับสิ้นไปข้อควรระวัง !!!! เหตุที่การจำนองระงับสิ้นไปมีเพียงแค่หกกรณีเพียงแค่นั้นถ้าหากไม่เข้า 6 กรณีข้างต้น สัญญาจำนำไม่ระงับ

บอกกล่าวบังคับจำนำกำหนดเพียง 30 วัน แต่ฟ้องร้องต่อศาลระยะเวลาแจ้งจนกระทั่งวันฟ้องเกิน 60 วันโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่คำตอบ แม้ช่วงเวลาจนถึงวันฟ้องจะเกิน 60 วันนับตั้งแต่บอก แม้กระนั้นการบอกเล่าบังคับจำนำกำหนดเพียง 30 วันก็เป็นการบอกเล่าบังคับจำนองที่เกลียดชัง ต้องกำหนดช่วงเวลาใช้หนี้ใช้สินไม่น้อยกว่า 60 วัน

โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำนำคำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 5702 / 2562โจทก์รวมทั้งเชลยอีกทั้งสามจดทะเบียนจำนำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินก่อนพระราชบัญญัติแก้ไขเสริมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ มีผลใช้บังคับ คือ ช่วงวันที่๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๘ การที่โจทก์ผู้รับจำนำมุ่งมาดปรารถนาจะบังคับจำนำนับตั้งแต่นั้น

โจทก์จำต้องกระทำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๒๘ วรรคหนึ่ง ที่ปรับแต่งใหม่โจทก์มีหนังสือทวงถามรวมทั้งแจ้งบังคับจำนำระบุระยะเวลาให้เชลยทั้งยังสามใช้หนี้และก็ไถ่ถอนจำนำให้เสร็จสิ้นด้านใน ๓๐ วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือทวงหนี้และบอกบังคับจำนอง

จำเลยทั้งยังสามได้รับหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองอันเป็นการกำหนดช่วงเวลาน้อยกว่าหกสิบวันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๗๒๘ วรรคหนึ่ง ที่ปรับปรุงใหม่ ซึ่งเป็นระบุช่วงเวลาที่กำหนดไว้แน่ๆแล้ว จะนำช่วงเวลา ๓๐ วัน

ตามหนังสือบอกเล่าบังคับจำนำไปรวมกับช่วงเวลาหลังจากนั้นจนถึงวันฟ้องว่าเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าหกสิบวันแล้วหาได้ไม่ จึงยังถือมิได้ว่าจำเลยทั้งสามลูกหนี้ไม่ให้ความสนใจเสียไม่ประพฤติตามคำบอกเล่าตามบทบัญญัติดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น โจทก์ไร้อำนาจฟ้อง

เจ้าของที่ถูกขโมยโฉนดที่ดินแล้วเลียนแบบลายเซ็นในหนังสือมอบฉันทะไปขึ้นทะเบียนจำนำต่อบุคคลอื่น โดยบุคคลอื่นซื่อสัตย์แล้วก็เสียค่าแรงแล้วก็ลงบัญชีโดยความซื่อสัตย์ สัญญาจำนองจะผูกพันเจ้าของที่หรือเปล่าและก็ผู้รับจำนองมีสิทธิ์บังคับจำนองไหมคำตอบ เมื่อปรากฏว่าผู้จำนองไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่จำนำและก็ผู้จำนองมิได้

ประมาทประมาทอย่างร้ายแรงคำสัญญาจำนองจึงไม่ผูกพันเจ้าของที่ตามที่เป็นจริงแม้ผู้รับจำนองจะซื่อสัตย์สุจริตเสียค่าจ้างการจำนองก็ไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินที่แท้จริงรวมทั้งผู้รับจำนำไม่มีสิทธิ์บังคับจำนองประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 705 การจำนำเงินนั้น นอกจากคนที่เป็นเจ้าของในตอนนั้นแล้ว

ท่านว่าผู้ใดกันอื่นจะจำนองหาได้ไม่คำวินิจฉัยฎีกาที่5927/2548เชลยที่ 1 ลักลอบเลียนแบบหนังสือมอบฉันทะรวมทั้งนำโฉนดที่ดินของโจทก์ไปขึ้นทะเบียนจำนำไว้แก่เชลยที่ 2 โดยโจทก์ไม่ได้มีส่วนรู้เหตุการณ์กับจำเลยที่ 1 และโจทก์ไม่ได้ประมาทประมาท ถึงแม้เชลยที่ 2 จะรับจำนองไว้โดยความซื่อสัตย์แล้วก็เสียค่าแรงงานก็ตาม

แต่ว่าก็เป็นการรับจำนองอันสืบไปมาจากการที่จำเลยที่ 1 ปฏิบัติโดยไม่ถูกต้อง นิติกรรมจำนำดังที่กล่าวผ่านมาแล้วก็เลยไม่เป็นผลผูกพันโจทก์ เพราะว่าการจำนองเงินทองนั้นนอกเหนือจากผู้เป็นเจ้าของขณะนั้นแล้วท่านว่าใครอื่นจะจำนำหาได้ไม่ตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 705

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีการบังคับจำนองที่ดินที่จำนองเป็นประกันการผ่อนคลายชำระข้อกล่าวหารือ

1. กรณีผู้ค้างภาษีอากรนำเงินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเองมาจดจำนองเป็นประกันการจ่ายหนี้เงินภาษีของตนเองต่อกรมสรรพากรตามข้อกำหนดฯ ต่อมาผู้ค้างภาษีอากรผิดนัดการชำระหนี้เป็นเหตุให้กรมสรรพากรต้องดำเนินการทางศาลเพื่อสั่งยึดทรัพย์ขายทอดตลาด ถ้าเกิดได้เงินไม่เพียงพอชำระหนี้เงินภาษีที่ค้างอยู่ในกรณีนี้

ผู้ค้างเงินภาษีบางทีอาจไม่ต้องรับผิดในหนี้ภาษีอากรที่ยังขาดอยู่ตามมายี่ห้อ 733 ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงเห็นควรใช้อำนาจตามมาตรา 12 ที่ประมวลรัษฎากร ยึดทรัพย์สินที่จำนำนำออกขายทอดตลาด

หรือดำเนินงานฟ้องร้องคดีต่อศาลเพื่อตัดสินคดีสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและก็ให้ขายทอดตลาดโดยติดภาระจำนอง ถ้าขายทอดตลาดสมบัติพัสถานที่จำนองได้เงินไม่พอใช้หนี้ก็สามารถกระทำการเร่งรัดเอากับเงินทองอื่นของผู้ค้างภาษีอากรได้อีก

2. กรณีผู้ค้างภาษีอากรนำทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นมาจำท่วมเป็นประกันการจ่ายหนี้เงินภาษีประมือมสรรพากรตามแบบแผนฯ ต่อมาผู้ค้างภาษีผิดนัดการจ่ายและชำระหนี้ในกรณีนี้กรมสรรพากรจะต้องทำงานทางศาลเพื่อสั่งยึดทรัพย์ขายทอดตลาดเท่านั้น จะใช้อิทธิพลตามมายี่ห้อ 12ที่ประมวลรัษฎากร

ยึดทรัพย์สินที่จำนำขายทอดตลาดมิได้ เนื่องจาก เงินดังกล่าวมาแล้วข้างต้นไม่ใช่ของผู้ค้างเงินภาษีแนววินิจฉัยกรณีผู้ค้างภาษีนำทรัพย์สินของตนเองหรือของบุคคลอื่นมาจดจำท่วมเป็นประกันการชำระหนี้สินค่าธรรมเนียมกับกรมสรรพากรนั้น เมื่อผู้ค้างเงินภาษีผิดนัดจ่ายหนี้กรมสรรพากรควรพิจารณาดำเนินงานในแต่ละกรณีดังนี้

1. กรณีผู้ค้างค่าธรรมเนียมนำทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเองหรือเงินของบุคคลภายนอกมาจำท่วมเป็นประกันการใช้หนี้ค่าธรรมเนียมกับกรมสรรพากรตามระเบียบฯ ถัดมาถ้าหากผู้ค้างเงินภาษีผิดนัดการใช้หนี้ กรมสรรพากรไม่ต้องฟ้องบังคับจำนองเสมอไป ถ้าหากทรัพย์สินที่จำนำนั้นน้อยเกินไปที่จะจ่ายหนี้

กรมสรรพากรสามารถฟ้องร้องคดีบังคับชำระหนี้อย่างเจ้าหนี้สามัญเพื่อยึดทรัพย์สินขายทอดตลาดได้รวมทั้งถ้าเกิดได้เงินไม่เพียงพอใช้หนี้ใช้สิน ยังสามารถดำเนินงานยึดทรัพย์สินอื่นของผู้ค้างเงินภาษีนำมาใช้หนี้ใช้สินได้อีก

2. กรมสรรพากรมีอำนาจตามมายี่ห้อ 12 ที่ประมวลรัษฎากร ยึดหรืออายัดทรัพย์สินของผู้ค้างค่าธรรมเนียม เพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ใช้สินเงินภาษี ดังนี้ ไม่ว่าสินทรัพย์นั้นจะติดจำนองหรือไม่ก็ตาม

3. กรณีผู้ค้างค่าธรรมเนียมนำเงินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกมาจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ค่าธรรมเนียมกับกรมสรรพากรตามระเบียบกฎเกณฑ์ฯ ต่อมาผู้ค้างเงินภาษีผิดนัดการจ่ายและชำระหนี้กรมสรรพากรควรต้องฟ้องบังคับจำนำเอากับเงินทองจำนำแค่นั้น จะใช้อิทธิพลตามมาตรา 12 แห่งประมวลรัษฎากร ยึดทรัพย์สินจำนำขายทอดตลาดมิได้ เหตุเพราะสินทรัพย์ดังที่กล่าวถึงแล้วไม่ใช่ของผู้ค้างภาษี

ลดค่าโอนรวมทั้งค่าจดจำท่วม นาทีทองในวิกฤตอสังหาฯ ใช่หรือ!?เมื่อไม่นานมามีทางรัฐบาลได้ลงความเห็นเห็นชอบให้ใช้มาตรการกระตุ้นตลาดที่พักอาศัย โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน รวมทั้งลดค่าจำท่วมจาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับที่พักที่อาศัยใหม่ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ซึ่งมาตรการนี้ จะช่วยกระตุ้นให้คนเข้ามาซื้ออสังหาฯ ทั้ง บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุด กันเยอะขึ้นเรื่อยๆ เพราะเหตุว่าที่มาในปีนี้เศรษฐกิจมีการชะลอตัว กำลังซื้อหด ทำให้ตลาดอสังหาฯ ซบเซาตามไปด้วย โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่ค้างอยู่ในสต็อกกว่า 50%

แม้กระนั้น มาตรการนี้มิได้เอื้อประโยชน์ให้กับทุกฝ่าย โดยมีทั้งยังจุดเด่นและข้อจำกัด ดังนี้

ในส่วนของข้อดี มาตรการนี้ได้เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้อในกลุ่มผู้ซื้อระดับรายได้น้อย-ปานกลาง แล้วก็ผู้ที่มีเงินเย็น เนื่องจากสามารถลดภาระเงินลงทุนสำหรับในการซื้ออสังหาฯ ลงไปได้

เรียกได้ว่าบางทีอาจเป็นโอกาสทองสำหรับในการเข้าซื้ออสังหาฯ ฝากขายบ้าน เชียงใหม่ เพราะว่านอกเหนือจากจะได้ลดค่าโอน-ค่าจดจำนองแล้ว ยังเป็นตอนที่ผู้ประกอบธุรกิจต้องหาโปรโมชันต่างๆมาลด แลกเปลี่ยน แจก แถม เพื่อกระตุ้นยอดจำหน่าย แล้วก็สำหรับผู้ประกอบการที่ถืออสังหาฯ ที่ระดับระติดอยู่น้อยกว่า 3 ล้านเอง ก็จะสามารถระบายสต็อกออกได้มากขึ้นจากมาตรการนี้

แม้กระนั้น หากว่ากันตามจริงแล้ว แค่มาตรการนี้อาจน้อยเกินไปต่อการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้ ฟื้นคืนดังที่เคย เนื่องจากว่ามาตรการนี้มิได้ครอบคลุมทุกระดับราคาของอสังหาฯ

แต่ว่าจะเน้นย้ำไปที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งที่พักที่อาศัยในระดับราคานี้ก็จะอยู่แค่เพียงในกรุ๊ปของ ทาวน์เฮ้าส์ รวมทั้ง คอนโดมิเนียม รอบนอกกรุงเทพฯ บริเวณรอบๆ รวมทั้งต่างจังหวัด แค่นั้น แล้วก็ถึงจะเป็นกรุ๊ปใหญ่ในตลาดแม้กระนั้นก็น่าจะไม่มากพอที่จะส่งผลต่อตลาดมากเท่าไรนัก หากเทียบกับการออกมาตรการที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ซึ่งเคยมีมาตรการนี้ออกมาเมื่อปี 2558

นอกจากนั้น ช่วงนี้เศรษฐกิจก็ยังซบเซาโดยตลอด แม้ว่าจะลดค่าโอนรวมทั้งค่าจดจำท่วม คนซื้อก็ยังคงไม่มีกำลังมากพอที่จะซื้อ ด้วยเหตุว่าผู้ใช้กลุ่มนี้ ได้รับผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนมากกว่ากรุ๊ปไหน ตลอดจนปัญหาเรื่องการความเข้มงวดสำหรับเพื่อการปลดปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร และหนี้ของภาคครอบครัวที่ยังอยู่ในขั้นสูง

จะมองเห็นได้ว่าถึงแม้มาตรการฟังผิวเผินแล้วดูดี แต่ว่าก็บางทีอาจไม่มากพอที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคัก เนื่องด้วยมาตรการยังคงไม่ครอบคลุม แล้วก็ยังคงมีปัจจัยต่างๆทางด้านเศรษฐกิจที่เข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญ

กลับสู่หน้าหลัก